Prazo para atualizar valor de imóvel e pagar menos IR termina dia 16; veja regras

Donos de imóveis têm, até a próxima segunda-feira (16), para pagar menos Imposto de Renda na atualização do valor de mercado de suas propriedades. O tributo incide sobre a valorização da propriedade que, no jargão econômico, tem um nome: ganho de capital. Ele é a diferença entre o valor de compra e o de mercado no momento em que a venda do imóvel acontece. E começa em 15%.

Mas a Lei 14.973/2024, aprovada em setembro, mudou as regras do jogo. Ela permitiu a antecipação da valorização de um imóvel (sem a necessidade de vender a casa) com o pagamento de uma alíquota fixa de apenas 4%.

Funciona assim: se você pagou R$ 100 mil pelo seu apartamento num passado distante, o certo foi ter declarado todo ano no IR, desde então, esse valor — não importa que o valor de mercado do apê tenha subido para R$ 1 milhão. Declara-se que ele vale R$ 100 mil.

E aí… Quando você vender por R$ 1 milhão, vai pagar 15% sobre R$ 900 mil.

Pela lei aprovada em setembro, você pode atualizar o valor do imóvel para R$ 1 milhão, pagar 4% sobre R$ 900 mil, e pronto. Se vender lá na frente por R$ 1 milhão, não vai pagar imposto sobre ganho de capital (é mais complexo do que isso, na verdade – siga neste texto para entender melhor as letras miúdas da lei).

A medida existe porque é boa para o governo. Em vez de esperar até o momento da venda para levar 15%, ganha 4% já na sua declaração de 2025. Um passarinho na mão em vez de dois voando. E o contribuinte a fim desse benefício tributário precisa correr: tem até 16 de dezembro para fazer o trâmite.

Veja como é incidência de imposto sem e com a aplicação da medida tributária nos imóveis:

Alíquotas sem a redução:

Pessoa Física: De 15% a 22,5% de Imposto de Renda, que incidem sobre o ganho de capital auferido pelo imóvel.
Pessoa Jurídica: as alíquotas somam até 34% (a depender do regime de tributação).

Alíquotas com a redução:

Pessoas físicas: arcam com alíquota de 4% de IR;
Pessoas Jurídicas: tem duas alíquotas: 6% de IRPJ (Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas) e 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Para quem compensa?

Agora, as letras miúdas da lei. Se você vender seu apartamento em até 36 meses (3 anos), vai ter de pagar os 15% de IR cheios sobre o ganho de capital — além de já ter pagado os 4%… Péssimo negócio.

É que a fórmula de cálculo prevista na nova legislação começa num abatimento de 0% para vendas ocorridas em até 3 anos. Depois o corte no imposto sobre ganho de capital vai aumentando gradualmente. Só após longos 180 meses (15 anos) ele chega a 100% — ou seja, ao momento em que não há mais imposto sobre ganho de capital.

Como diz José Luiz Ribeiro Brazuna, advogado tributarista e fundador do escritório Bratax: “O benefício será assegurado em sua integralidade apenas se o titular mantiver o bem sob sua propriedade durante 15 anos”.

Para o advogado tributarista Georgios Anastassiadis, sócio do Gaia Silva Gaede, a medida é vantajosa para quem tem um imóvel há bastante tempo registrado no IR com um valor baixo, mas que se valorizou.

“É necessário que haja uma expectativa de valorização contínua do imóvel. Se houver risco de desvalorização, antecipar o imposto pode ser um erro, pois o contribuinte acabaria pagando um tributo que não precisaria ser pago no futuro”, diz.

Anastassiadis também lembra que o contribuinte precisa ter liquidez (dinheiro em caixa) para realizar a operação. “Isso porque a pessoa não está vendendo o imóvel no momento, apenas atualizando o valor para pagar menos imposto futuramente. Sem uma venda, não há entrada de dinheiro do comprador, então é necessário ter recursos disponíveis para pagar o imposto”.