Cenário para fundos imobiliários mudou: com juro alto, investimento vale a pena?

Após subir 15,5% em 2023, o IFIX, índice que mede o desempenho das cotações dos fundos imobiliários negociados na B3, seguiu em escalada. Em abril deste ano, atingiu a máxima histórica de 3.424 pontos, como mostra um levantamento elaborado por Einar Rivero, sócio fundador da consultoria Elos Ayta.

Essa máxima do IFIX foi atingida em um momento em que a Selic estava em pleno ciclo de queda: em um intervalo de oito meses, a taxa havia caído de 13,75% para 10,75%. Um novo corte veio em maio, para 10,50%, até que… esses bons ventos cessaram.

Em junho, o ciclo de corte de juros foi interrompido em função de uma série de fatores internos e externos. As apostas são de que permanecerá em 10,5% pelo menos até o fim do ano. Ou muito além disso, como nas contas do Itaú BBA, que trabalha com a manutenção da taxa até dezembro de 2025.

Esse novo ambiente gerou uma reação imediata: o IFIX perdeu 1% em junho. Ainda assim, a gordura dos meses anteriores permitiu um fechamento de semestre com ganho acumulado de 1% (confira as tabelas com as maiores altas e baixas no período).

Sem o sopro amigo da queda dos juros, no entanto, os gestores de FIIs terão que remar dobrado, assim como os investidores, que precisam ser ainda mais seletivos nas escolhas.

Para que lado eu olho?

Quem acompanha de perto a indústria de FIIs vê claramente a mudança de foco. “O mercado tinha um olhar mais para fundos de tijolos e se virou agora para os fundos de papel, que são também nossa preferência para este segundo semestre”, diz Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander.

Para quem não sabe, FIIs de tijolos são os que investem em imóveis propriamente ditos, gerando receita com o aluguel, enquanto os de papel concentram aplicações em títulos ligados a esse mercado, principalmente certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

“Com a perspectiva de juros de dois dígitos por mais tempo, os fundos ligados ao mercado real [tijolos], que são mais sensíveis a esse movimento, saem prejudicados”, afirma Larissa Nappo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA.

Explica-se: juros altos esfriam o crescimento econômico, a evolução das vendas e tudo que está ligado à dinâmica de consumo e atividade: gasto em shoppings e a demanda por escritórios, galpões logísticos etc. Esse movimento não é linear, mas afeta as expectativas do mercado de maneira mais ampla.

Eduardo Mekbekian, sócio fundador da Manatí Capital, explica que, enquanto os juros permanecerem elevados, naturalmente haverá uma queda nos preços de alguns FIIs – as cotas dos fundos imobiliários são negociadas na B3 e sua cotação oscila da mesma maneira que varia o preço de uma ação.

Isso acontece porque os investidores comparam o retorno dos FIIs com os dividendos, chamado de dividend yield, com a taxa Selic. Se um fundo paga um rendimento equivalente a 9% ao ano, por exemplo, ele torna-se menos atrativo em relação ao juro básico, na casa de 10,5%. A demanda pelo papel é menor e, consequentemente, o valor da cota cai no mercado.

Para os especialistas, os fundos de tijolos tendem a apresentar uma volatidade maior em função dessa assimetria, algo já visto em junho e que pode continuar nos próximos meses.

Em contrapartida, os FIIs que possuem na carteira CRIs atrelados ao CDI, ou seja, que acompanham a Selic, ganham uma atratividade extra com a taxa na casa de 10,5% por mais tempo.

Aqui, um ponto importante que os investidores devem avaliar também antes de optar por colocar seu dinheiro em um fundo imobiliário. Não adianta apenas observar os dividendos distribuídos e não considerar a evolução do valor da cota do fundo. Se um FII estiver rendendo o mesmo que a Selic, mas sua cota estiver em queda, o investidor estará perdendo dinheiro. A renda passiva é um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários para a pessoa física, mas a análise de investimento deve ir além disso e incluir valor de cota e qualidade dos ativos em que o fundo investe.

Ofertas públicas e receitas extraordinárias

Entre as mudanças recentes no cenário dos fundos imobiliários, os especialistas chamam a atenção para o grande volume de ofertas públicas de FIIs, que contribuíram para o avanço do setor. Com o apetite de grandes gestoras pelo produto para oferecer a seus clientes, o volume captado pelo segmento ficou próximo de R$ 20 bilhões no primeiro semestre, pelas contas do BTG Pactual.