Achou o aluguel alto? Prepare-se, vai ficar ainda mais

No jogo de cara ou coroa imobiliário, os investidores festejam o avanço do aluguel acima do CDI neste ano. Já os inquilinos ficam cada vez mais preocupados com o bolso. A boa notícia: o retorno da locação residencial vai continuar a aumentar. A má é que, pelo menos até a primeira metade de 2025, vai ficar cada vez mais caro morar em uma casa ou apartamento que não seja próprio.

Os novos contratos de aluguel sobem em todo o país impulsionados por um conjunto de fatores que incluem juros em elevação, crédito caro e melhora da renda. Em 12 meses contados até setembro deste ano, o valor médio da locação residencial avançou o equivalente a mais de três vezes a inflação acumulada no período.

Esses aumentos têm pesado no bolso de locatários de todos os perfis. É o caso da economista Luana Alves (nome fictício), que morou no Itaim Bibi, um dos bairros mais valorizados da capital paulista, até o fim do ano passado. Quando se mudou para o apartamento de 70 metros quadros localizado nas imediações do distrito financeiro de São Paulo, buscava a conveniência de estar mais perto do trabalho e morar em uma área “onde podia fazer tudo a pé”. Lá, ela pagava cerca de R$ 4 mil.

Cinco anos mais tarde, o custo do aluguel já tinha subido para R$ 5 mil, ou seja, uma alta de 25%. Ainda que tenha se beneficiado, em parte, com reajustes mais contidos pelo seu contrato ser antigo, a economista sentiu no bolso a alta do aluguel. “Essa conta estava corroendo minha renda”, afirmou. A solução foi buscar uma região menos valorizada e reduzir o custo.

Luana se mudou para o Butantã, bairro da Zona Oeste da capital paulista. A casa é bem maior: 150 m2, mais que o dobro do apartamento antigo. Mas, para dar conta do mesmo valor de aluguel, ela optou por dividir o imóvel com duas amigas. Com isso, seu custo de aluguel caiu para um terço do que ela pagava no apartamento antigo.

No Itaim, um contrato novo atualmente sairia muito mais caro que os R$ 5 mil do apartamento de Luana. Uma pesquisa em plataformas imobiliárias online mostra que imóveis com tamanho semelhante ao deixado pela economista na região já são oferecidos por valores acima de R$ 6 mil por mês.

A demanda por aluguel ganha força porque não só o crédito ficou mais caro e difícil de contratar, mas também porque as pessoas preferem esperar um momento melhor para comprar. É compreensível: entrar numa operação de empréstimo habitacional pode significar comprometer parte de sua renda por até três décadas.

Esse foi o caso do cientista social Gustavo Melo (nome fictício). Ele tentou comprar um apartamento no bairro da Pompéia, em São Paulo. Não deu certo. Além das taxas muito elevadas, os bancos tinham muitas exigências para liberar o financiamento. “Ficaria muito pesado para mim. Hoje nem cogito comprar. Vou permanecer no aluguel.”

Melo mora atualmente em um apartamento de 38 m2 em Perdizes, outro bairro nobre da capital paulista, onde paga R$ 3,5 mil de aluguel. Mas vai ter de se mudar em breve. O contrato vai terminar no fim do ano e o proprietário quer um reajuste de R$ 500 – ou 14%. “Esse valor mais o condomínio, o IPTU e seguros vai levar o custo para quase R$ 5 mil.”

O cientista social está em busca de uma nova residência. Mas terá de se mudar para longe de Perdizes. “Desisti de morar no bairro. Tudo está muito caro.” O novo apartamento será menor, com 30 m2, no Centro da cidade. Mas vai ser mais barato: o aluguel custará R$ 3 mil. “Foi a melhor decisão. A região tem muita infraestrutura e percebo que já está começando a ficar mais cara também.”

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Com uma concorrência cada vez mais intensa, os inquilinos aceitam valores mais altos para garantir o imóvel desejado. “O cliente nem pede desconto. Já fala: ‘é meu’”, afirma o CEO da Lopes Condovel, Carlos Berzoti, imobiliária que faz parte do grupo Lopes.

O consultor lembra ainda que, para além da economia e do crédito, a saída da pandemia ainda provoca impacto no mercado, e fortalece o movimento de busca por aluguel. Berzoti conta que a Lopes recebe muitas consultas de gente em busca de lugar para morar mais perto do trabalho. “Muita gente se mudou para locais mais afastados durante a pandemia e agora, com um retorno ao presencial, tem feito o movimento inverso.”

As pressões sobre os valores e a procura por locação tendem a ficar ainda mais fortes ao menos ao longo do primeiro semestre de 2025. E a dinâmica do crédito para a aquisição de imóveis tem tudo a ver com isso: a economista e cientista de dados do DataZap, Paula Reis Kasmirski, prevê que já nos três primeiros meses do próximo ano as taxas bancárias do financiamento imobiliário tendem a subir de novo.

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A especialista explica haver vários argumentos para esse cenário. Um dos principais é que o Banco Central está em pleno processo de elevação de juros. Nesse caso, as pessoas ganham incentivo para adiar decisões de compra de imóveis e manter o dinheiro aplicado.